任意売却についてshort sale

任意売却について

住宅ローンなどの融資を受けて家を購入している場合において、住宅ローンが払えなくなった時に、融資を受けた金融機関との合意に基づいて、家を売却する手続きの事を任意売却あるいは任意売買と言います。

→任意売却についてよくある質問

このような方は任意売却をご検討ください。▲

・収入が減少し、今後住宅ローンの支払いが難しい。
・住宅ローンの滞納（3〜6ヶ月）
・住宅ローンを払えないが、家は手放したくない。
・ボーナス支払いが出来ず、住宅ローンのリスケジュール交渉にも応じてもらえない。
・住宅ローン滞納で、連帯保証人に迷惑をかけたくない。
・離婚するので売却したい。
・離婚後、一人で住宅ローンを払ってきたが、もう払えない。
・銀行から督促状・催告書が届いている。
・金融機関からの一括弁済請求
・債権回収会社からの通知
・裁判所から担保不動産競売開始決定の通知が届いた。
・多重債務、消費金融の借り入れが増え、破産寸前。
・債務整理、民事再生、破産等を弁護士に相談しようと考えている。
・固定資産税等の税金が支払えず、所有する不動産に差押が入った。
・資産価値は低いのに、住宅ローン残高が多すぎてて、払い続けるのがもったいない。

任意売却になるまでの状況▲

◆住宅ローンが払えない、住宅ローンを払えない状況になりそう

マイホーム（不動産）を購入する場合、ほとんどの方が住宅ローンを使い、長期間にわたり分割して金融機関に返済していく方法を取っております。家族の為にマイホームを購入した後、病気・リストラ・収入減・離婚あるいは相続といった様々なご事情により、住宅ローンが払えない・住宅ローンを払えない状況になりそうな人が急増しておりますが、どう対処してよいかわからず、そのまま放置してしまう方も多いようです。

◆自宅を売却するには、住宅ローンの残債(残債務)を一括返済しなければなりません

住宅ローン融資を使い不動産を購入する際、金融機関は、融資の担保として購入した不動産に抵当権を設定し、住宅ローンの返済が出来なくなった場合の保険をかけます。また、固定資産税などの税金滞納が続くと、役所は税金回収の為に、所有者の不動産に差押えの不動産登記を行います。不動産（マイホームや投資物件）を売却する場合には、住宅ローンなどの残債を全額返済し、不動産登記された抵当権や差押えなどを解除する必要があります。

◆売却したいが、全額返済できない場合の手続きが、任意売却

住宅ローンなどの残債を一括返済できない場合に、債務を残したまま抵当権や差押えを解除してもらうのが、任意売却です。任意売却は、債権者である金融機関に合意を得てから売却手続きに入りますが、住宅ローンの支払いが遅れていない状況においては、任意売却での売却を認めていただけません。住宅ローンの支払いが遅れていない状況においては、任意売却での売却を認めていただけません。

◆競売開始決定の通知を受けてからでも任意売却は可能

競売開始決定の通知を受けてからでもまだ間に合います。債権者との間を取り持つことによって、競売の申し立てを取り下げてもらい、任意売却に切り替えることが可能です。

※破産宣告を受けている場合は破産管財人の先生と話し合いながら進めていきます。

任意売却の流れ▲

1 当社への相談（無料）

お話を伺った上で、ベストな方法をご提案します。

2 不動産の媒介契約を締結

お客様と当社との間で物件販売の契約を結びます。

3 債務・返済状況の分析

住宅ローンの滞納状況や、各債権者の残債務などを確認し、分析します。

4 各債権者へ連絡

各債権者から、ご依頼いただいた物件の販売開始の同意を得る作業をいたします。債権者により、進め方は異なります。詳しくはお問い合わせください。

5 販売活動

通常の売却時と同様に物件を指定流通機構（レインズ）への登録やインターネットを通じ、様々なポータルサイト等に幅広く情報を公開、新聞折込やエリアを絞ったチラシ広告の作成・配布、住宅情報誌の掲載、オープンハウスの開催など販売活動を行います。もちろん、任意売却ということは一切公表いたしません。

6 各債権者との交渉、合意

抵当権抹消の協議と、債権者が複数の場合は応諾いただける配分表を作成するなどします。すでに目的不動産が差押えられている場合は、差押えを解除します。

7 不動産売買契約

売買契約後、決済前に引越をし、お引渡をすることになります。売買代金を用いて、各債権者へ返済します。

8 残債務についての決定

残債については、債権者との間で、今後の支払方法や支払額を交渉していただきます。

9 新しい生活のスタート

住宅ローンなどの支払が滞った場合、一般的には差押から裁判所での競売がすぐに思い浮かぶようですが、実際には債務者が自分の意思で売却する任意売却も数多く行われています。その理由として以下のようなメリット、デメリットがあげられます。

任意売却のメリット▲

メリット1

一般的に高値で売却することができます

任意売却は市場価格（相場）に近い価格での売却を目指すため、一般的に、競売に比べて高額で売却することができます。その分、残債務が減り、その後の生活再建の支援につながります。

メリット2

所有者の持ち出し負担がほとんどないです

売るときに必要な諸費用（抵当権抹消費用、司法書士報酬など）、仲介手数料、マンションにおける管理費・修繕積立金の滞納分など、全ての経費は売買代金から精算されるので、所有者の持ち出し負担はありません。

メリット3

近所の人に知られずに売却が可能です

任意売却では、通常の不動産販売と同じ販売方法で売却します。物件の所有者が合意の上売却するので、競売で落札する人々が物件情報収集のため、近隣に聞き込み等の調査を行わないので、住宅ローンが破綻したことや債務に苦しんでいることを周囲に知られることはありません。もちろん、差し押さえや競売開始決定通知書が届いている状況でも、早急に任意売却を進めることにより、開札までなら競売の取り下げを行うことが出来ます。

メリット4

そのまま住み続けることができるかもしれません

身内の方の協力や投資家に買い取ってもらい賃料を支払い引越しせずにそのまま住み続けることが可能な場合もあります。更に一定期間後に買い戻すこと可能です。

任意売却のデメリット▲

デメリット1

債権者との交渉をする必要があります

任意売却を認めてもらうために金融機関などへ連絡をするなど、積極的に行動を起こすことが必要です。競売のときには自ら行動しなくても勝手に進んでいきます。

デメリット2

任意売却ができないことがあります

連帯債務者・連帯保証人などが付いている場合、その方々からの、任意売却に関する同意が必要となります。付いている保証人などが見つからない、同意を得られない、といった場合には、競売するしかありません。また、売買価格と債権者の求める金額の開きが大きく、価格の折り合いがつかない場合、債権者が任意売却での処分を断ることもあります。